2025년 10월 1일 시행! '방 쪼개기' 불법 증축 이행강제금 규제 강화 총정리

 

🚨 2025년 10월 1일, 국토부의 '불법 증축' 규제가 대폭 강화되었습니다! 특히 '방 쪼개기' 등 수익형 주택을 보유한 분들은 **이행강제금 폭탄**을 피할 수 없게 되었는데요. 내 건물이 위반 건축물인지 확인하고, 강화된 규제에 대한 **현명한 대응 전략**을 지금부터 알려드릴게요.

건축물 소유자분들, 혹시 뉴스 보셨나요? 2025년 10월 1일부터 **불법 증축 및 수선 행위에 대한 규제**가 상상 이상으로 강화되었어요. 이전에는 '운이 좋으면 넘어갈 수도 있다'는 안일한 생각도 있었지만, 이제는 정말 큰일 날 수 있습니다. 이행강제금을 무려 **반복**해서, 그것도 **증액**해서 부과한다고 하니, 건물주 입장에서는 정말 가슴 철렁한 소식이죠. 😥

특히, 대학가나 역세권에서 흔히 볼 수 있었던 **'방 쪼개기'** 같은 수익형 불법 증축 행위가 이번 규제 강화의 주 타깃이에요. 저도 주변에서 걱정하는 분들을 많이 봤는데, 이 글을 통해서 강화된 규제의 핵심을 정확히 파악하고, 내 건물을 안전하게 지킬 수 있는 **실질적인 가이드라인**을 제공해 드릴게요. 너무 걱정만 하지 마시고, 차분히 함께 대응해 나가 봅시다!

 

🔥 이행강제금 폭탄의 실체: 반복 부과와 매도인 책임 강화

이번 규제 강화의 핵심은 **‘원상 복구 이행 압박’**이에요. 즉, 한 번 벌금(이행강제금)을 내고 계속 불법 상태를 유지하는 것을 막겠다는 거죠. 가장 크게 바뀐 두 가지 내용을 자세히 살펴볼게요.

1. 이행강제금의 반복 부과 및 증액

가장 강력한 변화입니다. 불법 증축 면적이 크거나, 특히 **영리 목적**의 '방 쪼개기'처럼 공공의 안전에 악영향을 미치는 행위에 대해서는 이행강제금을 **기존 1년에 2회**에서 **연 2회 이상으로 늘릴 수 있게** 되었어요. 지자체 조례에 따라 최대 2회까지 부과 가능했던 것이 더 자주 부과될 수 있다는 의미죠.

구분	기존 규정 (~2025.09.30)	강화된 규정 (2025.10.01~)
부과 횟수	1년에 2회 이내 (조례에 따름)	**연 2회 이상** 가능 (심각한 위반 시)
가중 처벌 대상	영리 목적, 상습적 위반 등	**영리 목적 '방 쪼개기' 집중 강화**

2. 매도인의 위반 건축물 고지 의무 및 책임 강화

⚠️ 주의하세요! 매도인 책임이 커졌어요!
건축물 매매 시 매도인은 매수인에게 **위반 건축물 여부** 및 **이행강제금 부과 내역**을 반드시 고지해야 합니다. 이를 위반하면 매수인이 입은 손해에 대해 **손해배상 책임**을 질 수 있습니다. 과거의 불법이 현재의 거래를 망칠 수 있다는 뜻이죠.

 

🔎 '방 쪼개기'를 포함한 대표적인 위반 건축물 유형

내 건물이 불법 증축인지 아닌지 헷갈리는 분들이 많을 거예요. 법에서 말하는 불법 증축이란, **건축물 대장**이나 **설계 도면**에 명시된 내용과 다르게 건축물을 변경하는 모든 행위를 의미합니다. 그중에서도 특히 문제가 되는 대표적인 유형을 정리해 봤습니다.

대표적인 불법 증축/수선 사례 📝

1. 방 쪼개기 (세대수 증가): 다가구 주택을 다세대 주택처럼 세대수를 늘리는 행위. 영리 목적으로 가장 많이 적발되며, 이번 규제 강화의 **최대 표적**입니다.
2. 발코니 확장 및 용도 변경: 발코니를 거실 등으로 확장하여 주거 면적을 늘리는 행위 (신고 절차 없는 경우).
3. 옥상 또는 주차장 증축: 옥상에 무단으로 창고나 주거 공간을 만들거나, 필로티 구조의 주차장 일부를 막아 방이나 상가로 사용하는 행위.
4. 내력벽 및 구조 변경: 건축물의 안전을 위한 내력벽을 무단으로 철거하거나 이동하는 중대한 수선 행위.

이러한 행위는 단순히 벌금의 문제가 아니라, 화재 발생 시 대피 경로를 막거나 건물의 구조적 안전을 위협할 수 있기 때문에 규제가 강화된 거라고 보시면 됩니다. 그러니까, **'나만 하는 게 아니다'**라는 생각은 정말 위험해요.

 

✅ 내 건물이 위반이라면? 소유주를 위한 긴급 대응 가이드

이미 위반 건축물로 지정되었거나 의심이 되는 경우, 가장 중요한 것은 **빠른 대응**이에요. 머뭇거리다가는 강화된 이행강제금만 계속 쌓이게 될 거예요.

💡 첫 번째 단계: 위반 여부 확인하기!
가장 먼저 **정부24(구 민원24)** 또는 **시·군·구청**을 통해 건축물 대장을 발급받아 보세요. 대장 상단에 **'위반 건축물'**이라고 명확하게 노란색으로 표시되어 있다면 100%입니다. 표시가 없더라도 현황과 대장이 다르다면 불법 가능성이 높아요.

위반 사실을 확인했다면, 이제 원상 복구 계획을 세워야 합니다. 원칙적으로는 **자진해서 원상 복구**하는 것이 가장 좋습니다.

원상 복구 절차 (자진 신고 및 이행)

1. 1단계: 자진 신고 및 계고 통지서 확인 - 관할 지자체에 원상 복구 의사를 밝히거나, 받은 계고 통지서(이행강제금 부과 예고)를 확인합니다.
2. 2단계: 원상 복구 공사 - 불법으로 변경된 부분을 건축물 대장 및 도면과 일치하도록 복구합니다. (예: 쪼갠 벽 철거, 발코니를 원래 용도로 복구)
3. 3단계: 확인 신청 및 해제 - 원상 복구 완료 후 지자체에 **현장 확인을 요청**합니다. 확인 후 '위반 건축물' 표시가 해제됩니다.

🛡️

불법 증축 규제 강화, 핵심 요약 체크리스트

최대 변화: 영리 목적 불법 증축(방 쪼개기)에 대해 이행강제금 반복/증액 부과 시작

부과 횟수: 기존 연 2회 이내 ➡️ 연 2회 이상 가능 (지자체 조례에 따라 다름)

매매 시 책임: 매도인은 위반 사실 고지 의무, 위반 시 매수인에게 손해배상 책임

대응 전략:

건축물 대장 확인 ➡️ 자진 신고 ➡️ 신속한 원상 복구만이 답!

불법은 이제 수익이 아니라 '리스크'입니다. 지금 바로 확인하세요!

자주 묻는 질문 ❓

Q: 이행강제금은 어떻게 계산되나요?

A: 👉 불법 증축된 면적에 대해 **1m²당 시가 표준액**을 기준으로 부과됩니다. 영리 목적의 '방 쪼개기'의 경우, 계산된 금액에 **가중 처벌(최대 100% 가산)**이 적용되어 이행강제금이 크게 늘어날 수 있습니다.

Q: 지자체에서 원상 복구 지원 방안 같은 것은 없나요?

A: 👉 일부 지자체에서는 **자진 원상 복구를 유도**하기 위해 이행강제금 부과 전 기한을 연장해주거나, 복구 비용을 저리로 융자해주는 방안을 검토 및 시행하고 있습니다. 관할 지자체에 문의해 보세요.

Q: 매수인이 위반 사실을 알고 샀다면, 매도인 책임이 사라지나요?

A: 👉 아닙니다. 위반 사실을 **알고 매매했더라도**, 매도인의 **고지 의무**는 여전히 중요하며, 매수인이 예상치 못한 추가적인 손해(예: 이행강제금 누적 등)를 입었다면 손해배상 책임은 발생할 수 있습니다.

불법 증축, 이제 더 이상은 안일하게 넘어갈 수 없는 시대가 되었어요. 이번 규제 강화는 건물의 **안전과 공정한 부동산 시장 조성**을 위한 중요한 변화이니만큼, 건물 소유주라면 반드시 지금 즉시 **내 건물 상태를 점검**해야 합니다.

궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 물어봐 주세요. 여러분의 안전한 건물 관리를 응원합니다! 😊